Imissão na Posse: Guia Completo para Imóvel de Leilão

A imissão na posse é a principal ação usada por quem comprou um imóvel de leilão, mas não consegue assumir o imóvel porque ele continua ocupado.

Neste guia, você vai entender quando a ação é necessária, quais documentos reunir, como funciona a liminar, quanto tempo costuma demorar e quais são os custos e riscos envolvidos.

O que é a imissão na posse?

A imissão na posse é a ação judicial usada para garantir que o novo proprietário consiga efetivamente entrar e usar o imóvel.

Isso acontece quando a pessoa já é dona do imóvel no papel, mas ainda não conseguiu a posse porque existe alguém ocupando o local.

Em imóvel de leilão, essa situação é muito comum após a arrematação e o registro da matrícula.

Veja também o que é imissão na posse e a diferença entre imissão e reintegração de posse.

Quando entrar com a ação?

A ação costuma ser necessária quando o ocupante não sai do imóvel mesmo depois de tentativas de contato, negociação ou notificação.

• O ocupante se recusou a sair.
• O prazo dado terminou.
• O acordo foi descumprido.
• Há risco de dano ao imóvel.
• O ocupante afirma que não vai deixar o imóvel.

Antes de entrar com a ação, geralmente vale tentar uma solução amigável e enviar uma notificação extrajudicial.

Documentos necessários

• Carta ou auto de arrematação.
• Matrícula atualizada do imóvel.
• Edital do leilão.
• Comprovante de pagamento.
• Notificação extrajudicial enviada ao ocupante.
• Fotos, vídeos ou provas da ocupação.
• Mensagens, conversas ou tentativas de acordo.

Quanto melhor estiver a documentação, maiores costumam ser as chances de conseguir uma liminar.

Como funciona o processo

1. O advogado entra com a ação.
2. O juiz analisa os documentos.
3. Pode haver pedido de liminar.
4. O ocupante é citado.
5. Se houver decisão favorável, é expedido mandado.
6. O oficial de justiça faz o cumprimento.

Tipos de solução

Quando é possível conseguir liminar?

A liminar pode ser concedida quando existe prova clara da arrematação, da propriedade e da ocupação indevida.

• Documentação completa.
• Notificação ignorada.
• Risco de dano ao imóvel.
• Resistência evidente do ocupante.

Saiba mais em liminar de imissão na posse.

O que é tradição da posse?

Tradição da posse é o momento em que o imóvel é efetivamente entregue ao novo proprietário.

Isso pode acontecer por acordo amigável ou por cumprimento do mandado judicial.

Quanto tempo demora?

Quanto custa?

O custo depende do advogado, do valor do imóvel, da cidade e da complexidade do caso.

• Honorários advocatícios.
• Custas do processo.
• Despesas de cartório e oficial de justiça.
• Custos de logística e eventual negociação.

Vale a pena tentar acordo?

Na maioria dos casos, sim. Um acordo costuma ser mais rápido e barato do que a ação judicial.

Mas não vale a pena negociar indefinidamente. Se ficar claro que o ocupante não vai sair, o melhor é partir para a imissão na posse.

Erros mais comuns

• Entrar no imóvel à força.
• Trocar fechadura ou cortar água e energia.
• Esperar tempo demais para agir.
• Não reunir documentos suficientes.
• Comprar imóvel ocupado sem calcular esse risco.

Perguntas frequentes